FOX Living II

Object en project

De markt voor studentenhuisvesting in Braunschweig is zeer krap. Naast de studentenhuisvesting van het Studierendenwerk zijn er slechts weinig gemeubileerde en ongemeubileerde eenkamerappartementen. Private aanbieders die zich specifiek op studenten richten, zijn nauwelijks aanwezig.

Eenpersoonsappartementen van het Studierendenwerk zijn gedurende meerdere semesters volledig bezet. Slechts ongeveer 15% van de studenten kan daar wonen, omdat het aanbod zo beperkt is. Vooral internationale studenten vinden moeilijk een woning op de vrije markt.

Daarnaast neemt de vraag naar compacte woonruimte toe onder young professionals, onderzoeks- en onderwijspersoneel van de TU Braunschweig en medewerkers van grote ondernemingen zoals Volkswagen, VWFS AG of Siemens Mobility.

Tegen deze achtergrond plant FOX Living aan de Lampadiusring 8 in 38106 Braunschweig de bouw van een nieuw gebouw met in totaal 189 woonappartementen voor studenten en jonge professionals. De units zijn volledig gemeubileerd en ontworpen als compacte, goed bruikbare woonruimtes.

Elk appartement krijgt een eigen pantrykeuken en een werkplek met bureau, stoel en goed bereikbare stopcontacten. Het gebouw wordt voor 100% drempelvrij gepland, zodat alle woningen en gemeenschappelijke ruimtes zonder drempels bereikbaar moeten zijn. Daarmee is het aanbod ook goed bruikbaar voor mensen met een mobiliteitsbeperking.

Het gebouw moet worden gerealiseerd volgens de Effizienzhaus-55-standaard* en in modulaire bouw door Max Bögl: de appartementen worden grotendeels in de fabriek geprefabriceerd en ter plaatse gemonteerd. Het gebouw wordt onder meer aangevuld met de volgende gemeenschappelijke ruimtes:

• Study lounge met zones voor gezamenlijk en individueel studeren
• Twee grote gemeenschappelijke dakterrassen met zitmeubilair en groenvoorziening
• Groene tuin / binnenplaats met tafeltennistafel en banken
• Wasserette met wasmachines en drogers voor bewoners.

Op het dak is een fotovoltaïsche installatie gepland. In de ondergrondse garage zijn 24 parkeerplaatsen voorzien. In totaal is circa 3.992,97 m² woonoppervlak gepland, met gemiddeld ongeveer 21,13 m² per appartement. De ligging in een nieuw ontwikkeld kwartier nabij de Technische Universiteit Braunschweig ondersteunt het moderne woonconcept voor studie en start van de carrière.

*Energie-efficiënte nieuwbouw (EH-55-standaard): het gebouw moet slechts ongeveer 55% van de energie van een vergelijkbare conventionele nieuwbouw verbruiken en daardoor aanzienlijk lagere verwarmings- en energiekosten veroorzaken.

Projectstatus

De onderstaande planning geeft het geplande verloop van het totale project weer: van de aankoop van het vastgoed, via de bouwvergunning en de bouwfase, tot de oplevering, verhuur en een mogelijke verkoop van het vastgoed. De koopovereenkomst voor het vastgoed is inmiddels ondertekend en de bouwaanvraag is in april 2026 ingediend. De leningsovereenkomst met de financierende instelling is gesloten en de eerste leningstranche (fase I) is inmiddels uitgekeerd.

De volgende stap is het verkrijgen van de volledige bouwvergunning. Daarna volgt de bouwfase, uitgevoerd in efficiënte modulaire bouw, gevolgd door oplevering, start van de verhuur en de beoogde verkoop van het vastgoed.

Met elke bereikte mijlpaal kunnen individuele projectrisico’s afnemen. Markt-, bouw- en financieringsrisico’s blijven echter bestaan. De planning ziet op het totale vastgoedproject en niet op de looptijd van de aangeboden obligatie. De voorwaarden van de obligatie, waaronder de geplande looptijd van 22 maanden en de voorziene terugbetaling, staan in het essentiële-informatieblad (KIIS) en de obligatievoorwaarden.

Locatie en marktanalyse

Projectontwikkelaar

Eigenaar van de grond en uitvoerende projectvennootschap is FOX Living PE 1 GmbH & Co. KG. Deze vennootschap is speciaal opgericht voor de ontwikkeling en realisatie van het vastgoedproject aan de Lampadiusring in Braunschweig.

FOX Living behoort tot de FOX Group uit Hamburg. De groep is sinds 2016 actief als vastgoedontwikkelaar en heeft projecten gerealiseerd in wonen, commercieel vastgoed en logistiek. Volgens bedrijfsinformatie is sinds de oprichting circa €4 miljard aan projectvolume en meer dan 650.000 m² bruto vloeroppervlak gepland en gerealiseerd.

Binnen de groep richt FOX Living zich op woonappartementen voor studenten, trainees en jonge professionals. Het gaat meestal om projecten met 150 tot 350 units in grote en middelgrote steden. Grondposities voor circa 500 extra units zijn al veiliggesteld. Op middellange termijn wil FOX Living circa 1.000 nieuwe units per jaar realiseren. Het concept is daarmee gebaseerd op een terugkerend en gespecialiseerd bedrijfsmodel, niet alleen op één individueel project.

Bij dit project is FOX Living vooral verantwoordelijk voor de conceptontwikkeling, planning, voorbereiding van de financiering en aansturing van de bouw tot aan de oplevering. Volgens de huidige planning is verkoop van het voltooide en verhuurde object voorzien. Langdurige aanhouding in de eigen portefeuille is niet gepland.

Voor investeerders betekent dit dat achter het project een gespecialiseerde ontwikkelaar staat met focus op woonappartementen voor studenten en young professionals. De ontwikkelaar brengt ervaring uit gerealiseerde en geplande projecten mee. Deze ervaring, gestandaardiseerde processen en de betrokkenheid van een professionele property manager kunnen helpen om ontwikkelings- en exploitatierisico’s beter te beheersen. Het investeringsrisico wordt daarmee echter niet volledig weggenomen.

Modulaire bouw met Max Bögl: sneller, beter voorspelbaar en efficiënter in het gebruik van grondstoffen

Bij dit project worden de appartementen volledig in modules gebouwd. Dit betekent dat de appartementen in de fabriek van Max Bögl grotendeels compleet worden afgewerkt. De kant-en-klare modules worden vervolgens naar de bouwplaats vervoerd.

Een groot deel van het werk gebeurt daardoor onder gecontroleerde omstandigheden in de fabriek. Op de bouwplaats worden de modules samengevoegd en wordt het gebouw verder afgewerkt. Hierdoor is er minder werk op de bouwplaats nodig en verloopt het bouwproces grotendeels volgens een vooraf geplande en goed voorspelbare werkwijze.

Investeringslogica en terugbetalingsmechanisme

Bedrijfsinformatie

Toelichting op de presentatie van het project en de financiering

Totale projectcalculatie

De onderstaande informatie over de totale projectcalculatie is gebaseerd op de huidige planning van projectontwikkelaar FOX Living PE 1 GmbH & Co. KG.

De totale investering wordt nu geschat op ongeveer € 28,06 miljoen. Deze raming is gebaseerd op de huidige kosteninschatting en projectcalculatie en sluit aan bij gebruikelijke marktwaarden voor vergelijkbare projecten.

Het gaat om prognoses. De werkelijke kosten, planning en omvang van het project kunnen afwijken van deze schattingen.

Herkomst van middelen

De totale financiering van het bouwproject ter hoogte van €28,06 miljoen bestaat uit drie componenten:

De hier aangeboden tweede tranche, ter hoogte van maximaal € 2,645 miljoen, financiert de start van de uitvoeringsfase, namelijk de aanvang van de productie van de modules en de inrichting van de bouwplaats, evenals de financieringskosten van deze obligatie.

Het bedrag dat bestemd is voor de bouwkosten wordt door de projectontwikkelaar in de vorm van een aandeelhouderslening doorgeleend aan de vastgoedvennootschap. Het bedrag dat bedoeld is om de financieringskosten te dekken, blijft op het niveau van de projectontwikkelaar. Daarnaast zal een deel van het totale Invesdor-investeringsvolume dienen als reserve voor rente- en financieringskosten op het niveau van de projectontwikkelaar.

* De projectontwikkelaar verplicht zich om voor het vastgoedproject in totaal maximaal € 5.889.600 aan eigen vermogen in te brengen en beschikbaar te stellen aan de projectvennootschap. Dit bedrag is gebaseerd op de huidige, bewust conservatief geraamde totale investeringskosten. De eigenvermogensbijdrage wordt gedurende het project gefaseerd ingebracht. Hiervan heeft de projectontwikkelaar inmiddels circa € 2,34 miljoen ingebracht. Als de totale investeringskosten tijdens de verdere uitvoering van het project lager uitvallen, wordt de vereiste eigenvermogensbijdrage van de projectontwikkelaar overeenkomstig verlaagd. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de banklening en het kapitaal van investeerders ongewijzigd blijven.

Businesscase en verkoopopbrengsten

Voor het project worden de totale investeringskosten momenteel geraamd op ongeveer €28,06 miljoen . Op basis van de huidige planning zullen de voltooide en volledig verhuurde appartementen naar verwachting worden verkocht voor ongeveer €34 miljoen . Dit betekent dat er in het basisscenario een duidelijke marge bestaat tussen de geplande kosten en de verwachte verkoopopbrengsten; volgens de huidige berekening bedraagt de projectmarge ongeveer 21,17%.

Bij de latere verkoop moeten de banklening (circa €18 miljoen) en andere preferente verplichtingen eerst uit de verkoopprijs worden terugbetaald. Vervolgens is voorzien dat de Invesdor-obligaties (tranche 1 en tranche 2, samen bruto €4,18 miljoen) uit het resterende bedrag worden terugbetaald. Pas nadat deze verplichtingen zijn voldaan, vloeit een eventueel resterend overschot naar de projectontwikkelaar. Vanuit het perspectief van investeerders betekent dit dat de obligatie volgens de planning vóór het eigen vermogen wordt terugbetaald, waardoor er eerst een buffer voor de terugbetaling van de obligatie bestaat.

Het project moet binnen het budget blijven, de geplande huren en bezettingsgraad moeten grotendeels volgens verwachting worden gerealiseerd en de markt moet op het moment van verkoop een voldoende verkoopprijs mogelijk maken. Als de kosten, huren of verkoopprijs aanzienlijk afwijken van de planning, kan deze buffer kleiner worden of volledig worden opgebruikt – tot het punt waarop er na terugbetaling van de banklening mogelijk onvoldoende middelen beschikbaar zijn voor volledige terugbetaling van de obligatie. De genoemde cijfers laten daarom zien waarom terugbetaling in het basisscenario aannemelijk lijkt, maar vormen geen garantie. Gedetailleerde aannames en risico’s worden toegelicht in de sectie “Zekerheden & risico’s” en in het KIIS.

Mogelijke exitscenario’s

Naast de hierboven weergegeven voorkeurs-exitscenario’s is ook verkoop per individuele unit mogelijk, omdat een splitsingsverklaring wordt aangevraagd.

De genoemde scenario’s zijn mogelijke kopersgroepen vanuit huidig perspectief. Of en onder welke voorwaarden een verkoop daadwerkelijk plaatsvindt, hangt af van de marktsituatie, de verhuur en de rendementseisen van institutionele kopers op het verkoopmoment en kan niet worden gegarandeerd.

Kasstroom

Kasstroom voor tranche 2

• De obligatie heeft een vaste rente van 7,75% per jaar.
• De looptijd begint op 30 september 2026 en eindigt naar verwachting op 31 juli 2028 (circa 22 maanden).
• De rentebetalingen zijn gedurende de looptijd van de obligatie elk kwartaal achteraf verschuldigd, op 30 maart, 30 juni, 30 september en 30 december van elk jaar, voor het eerst op 30 december 2026.
• De terugbetaling van het geïnvesteerde kapitaal is verschuldigd op de vervaldatum, de geplande einddatum van 31 juli 2028 – uit de verwachte verkoopopbrengsten van het project nadat de banklening is afgelost.

Vereenvoudigde samenvatting van de risico’s

Investeringen in vastgoedprojecten via obligaties brengen aanzienlijke risico’s met zich mee. U kunt een deel of het geheel van het door u geïnvesteerde geld verliezen. 

De volgende tekst biedt een korte en sterk vereenvoudigde samenvatting van geselecteerde risico’s van een investering in FOX Living II. 

Deze samenvatting is niet volledig en vervangt niet de uitgebreide beschrijving van de risico’s in het essentiële-informatiedocument (KIIS).

Voordat u investeert, moet u het KIIS volledig en zorgvuldig lezen en beoordelen of u de daarin beschreven risico’s begrijpt en kunt dragen. 

In geval van tegenstrijdigheden tussen deze samenvatting en het KIIS is het KIIS bepalend voor de beschrijving van de risico’s. 

Belangrijkste risicogebieden – kort overzicht 

• Project- en vastgoedontwikkelingsrisico 
  De investering is in belangrijke mate afhankelijk van de succesvolle ontwikkeling en verkoop van het vastgoedproject „FOX Living – Apartments Braunschweig“. Vertragingen bij de bouw, stijgende bouwkosten, tekorten aan materialen of geschoolde arbeidskrachten, veranderingen in het renteklimaat of een ongunstige ontwikkeling van de vastgoedmarkt kunnen het project vertragen of de te realiseren opbrengsten verminderen. Als de geplande verkoop van het project niet, niet tijdig of niet tegen de verwachte prijs kan worden gerealiseerd, kunnen rente- en aflossingsbetalingen worden vertraagd, slechts gedeeltelijk worden gedaan of volledig uitblijven. In het ergste geval kan het geïnvesteerde kapitaal volledig verloren gaan. 

• Risico uit de aandeelhouderslening en de terugbetaling 
  Een deel van de opbrengst uit de uitgifte wordt door de projectontwikkelaar in de vorm van een aandeelhouderslening doorgeleend aan de vastgoedvennootschap. Het vermogen van de projectontwikkelaar om de obligatie terug te betalen is daarom mede afhankelijk van het vermogen van de vastgoedvennootschap om deze aandeelhouderslening terug te betalen. Economisch gezien wordt de aandeelhouderslening pas terugbetaald nadat aan de preferente bankfinanciering van de vastgoedvennootschap is voldaan. Als de vastgoedvennootschap in financiële moeilijkheden komt of insolvent wordt, kan de aandeelhouderslening vertraagd, slechts gedeeltelijk of helemaal niet worden terugbetaald. Dit kan ertoe leiden dat de projectontwikkelaar de rente en het geïnvesteerde kapitaal niet volledig of niet tijdig aan de investeerders kan terugbetalen. 

• Beperkte zekerheid en borgstellingsrisico 
  De investering is uitsluitend gedekt door een rechtstreeks afdwingbare borgstelling met een maximumbedrag van FOX Living GmbH ter hoogte van EUR 270.000. De borgstelling dekt daarmee slechts een beperkt deel van het maximale uitgiftevolume van EUR 2.645.000. Daarnaast heeft FOX Living GmbH reeds een afzonderlijke borgstelling met een maximumbedrag van EUR 160.000 verstrekt voor de eerste tranche van het project. Deze staat niet als zekerheid ter beschikking aan de investeerders in deze financieringsronde. Als FOX Living GmbH wordt aangesproken op grond van de borgstelling voor de eerste tranche, kan dit haar financiële draagkracht en daarmee ook de waarde van de borgstelling voor deze financieringsronde nadelig beïnvloeden. Als de borgsteller bij uitwinning niet of slechts gedeeltelijk aan haar verplichtingen kan voldoen, kunnen investeerders ondanks de borgstelling een gedeeltelijk of volledig verlies lijden. 

• Algemene beleggings-, liquiditeits-, platform- en technologierisico’s 
  Rente- en aflossingsbetalingen zijn afhankelijk van de financiële situatie en betalingscapaciteit van de projectontwikkelaar en kunnen worden vertraagd, verminderd of volledig uitblijven. Inflatie, kosten en de persoonlijke fiscale situatie van de investeerder kunnen het werkelijke rendement bovendien verder verminderen. De obligatie heeft een vaste looptijd; momenteel vindt er noch beurshandel, noch handel op een liquide secundaire markt plaats, waardoor verkoop vóór het einde van de looptijd mogelijk niet of alleen met financieel verlies mogelijk is. Een uitval van het crowdfundingplatform of technische systemen kan leiden tot vertragingen in communicatie en betalingen of het afdwingen van vorderingen bemoeilijken. Investeerders hebben bovendien geen stem- of medezeggenschapsrechten in de onderneming. De uitgiftevoorwaarden kunnen onder bepaalde omstandigheden worden gewijzigd door meerderheidsbesluiten van de obligatiehouders. Omdat de obligatie als elektronisch effect wordt aangehouden, kunnen technische storingen, cyberaanvallen of problemen met het register of de digitale kluis de toegang tot de effecten tijdelijk of in het ergste geval permanent belemmeren. 

Opmerking:

In dit updategedeelte vindt u onder meer antwoorden op vragen van investeerders die wij ontvangen. De weergegeven antwoorden zijn afkomstig van de betreffende ondernemer en worden daarom als zodanig aangeduid.

Invesdor voert geen afzonderlijke controle uit op informatie die na de start van de financieringsfase wordt ontvangen.

Heeft u vragen aan het bedrijf? Stuur deze dan rechtstreeks naar service@invesdor.nl