Vastgoed als investering: is dit het juiste moment om in te stappen?

De vastgoedmarkt is veranderd: financieringen zijn complexer geworden, kapitaal selectiever en projecten uitdagender in de uitvoering. Tegelijkertijd blijft de vraag naar nieuwbouw hoog – veel projecten stranden tegenwoordig niet op een gebrek aan vraag, maar op financiering.

Juist hier ontstaat een nieuwe dynamiek: projecten hebben aanvullende kapitaalcomponenten nodig – en daarmee ontstaan investeringsmogelijkheden die voorheen vooral waren voorbehouden aan institutionele beleggers. Is dit dus een goed moment om in te stappen? Het antwoord is: ja, maar anders dan vroeger.

In dit interview leggen de real estate experts van Invesdor – Anna Hoos, Stefan Ertl en Christopher Müller – uit hoe de markt is veranderd, welke kansen daaruit ontstaan en waar beleggers vandaag de dag op moeten letten.

Het Real Estate Team van Invesdor: Stefan Ertl, Anna Hoos, en Christopher Müller.

Hoe beoordelen de experts de huidige ontwikkeling van de vastgoedmarkt vanuit beleggersperspectief?

Stefan Ertl: We komen uit een zeer complexe marktperiode die al merkbare economische gevolgen heeft gehad, vooral binnen de bancaire sector. Banken financieren projecten tegenwoordig veel voorzichtiger dan enkele jaren geleden en nemen kleinere delen van projecten voor hun rekening. Tegelijkertijd blijft de vraag naar vastgoed in veel sectoren bestaan. Daardoor ontstaat een financieringskloof, omdat projectontwikkelaars meer eigen vermogen nodig hebben om projecten te realiseren.

Welke ontwikkelingen bepalen momenteel de vastgoedmarkt?

Christopher Müller: De vastgoedmarkt beweegt in klassieke cycli – en precies in zo’n cyclus bevinden we ons nu. De huidige neergaande en aanpassingsfase werd echter versneld door een uitzonderlijke combinatie van externe schokken: corona, de oorlog in Oekraïne, de energiecrisis, inflatie en stijgende rente hebben de markt in korte tijd sterk beïnvloed. Toch vertoont deze fase nog steeds veel kenmerken van traditionele vastgoedcycli.

Wat deze fase bijzonder maakt, is de structurele verandering die eruit voortkomt. Hogere financieringskosten, aanhoudend hoge bouwkosten, strengere regelgeving en toenemende politieke druk rondom wonen leiden tot een nieuw marktevenwicht. De markt die hieruit ontstaat, zal fundamenteel anders zijn dan vóór de crisis.

Tegelijkertijd blijft wonen een van de meest urgente thema’s. De vraag naar woonruimte overstijgt het aanbod nog steeds aanzienlijk. Alleen al in Duitsland mist de overheid momenteel haar jaarlijkse doel van 400.000 nieuwe woningen met ongeveer 100.000 tot 150.000 woningen, terwijl er tegelijkertijd gesproken wordt over een tekort van meer dan één miljoen woningen. Wonen en infrastructuur blijven daarmee structurele pijlers in een markt die zich momenteel opnieuw positioneert.

Welke rol speelt Invesdor momenteel op de vastgoedmarkt?

Christopher Müller: Invesdor komt oorspronkelijk uit de bedrijfsfinanciering en heeft zich de afgelopen jaren continu ontwikkeld. Vandaag sluit ons aanbod precies aan op de behoeften van de markt: wij maken vastgoedprojecten mogelijk die onder de huidige omstandigheden vaak niet meer haalbaar zijn met alleen bancaire financiering. Als flexibele kapitaalcomponent vullen wij traditionele bankfinanciering aan, zodat projectontwikkelaars hun projecten kunnen realiseren en hun rendement op eigen vermogen kunnen optimaliseren. Ons doel is om innovatieve ontwikkelaars te voorzien van modern, digitaal georganiseerd kapitaal — en zo nieuwe woningen en toekomstbestendige vastgoedprojecten mogelijk te maken.

Waarom zijn vastgoedprojecten een belangrijk onderdeel van het aanbod van Invesdor?

Stefan Ertl: Na de succesvolle opbouw van onze renewable energy-divisie was de stap naar vastgoed voor ons een logische volgende stap. De eerste projectontwikkelingen op ons platform werden zeer snel door beleggers gefinancierd. Dat laat zien dat er duidelijke vraag is naar dit type investering. Voor ons is real estate geen nevenactiviteit, maar een centrale pijler van ons aanbod. We kunnen beleggers voorspelbare rendementen bieden met een directe koppeling aan tastbare activa, terwijl we tegelijkertijd projecten financieren die nieuwe woonruimte creëren en bijdragen aan de klimaat- en duurzaamheidsdoelstellingen binnen de gebouwde omgeving.

In welke delen van de vastgoedmarkt zien de experts momenteel bijzonder veel potentieel?

Christopher Müller: We leggen ons niet vast op één specifiek segment, maar kijken heel gericht waar onder de huidige marktomstandigheden kansen en solide concepten ontstaan. In de afgelopen jaren hebben we vooral goede ervaringen opgedaan met duurzame logistieke en industriële vastgoedprojecten. Daarnaast zien we veel toekomstpotentieel in het omvormen van kantoorruimte naar woonruimte: terwijl in veel gebieden leegstand van kantoren ontstaat, is er tegelijkertijd een tekort aan betaalbare woonruimte – vooral in steden. Juist hier kunnen intelligente projectontwikkeling en passende financieringsoplossingen echte meerwaarde creëren voor huurders, eigenaren en investeerders.

Wat is het verschil tussen investeren via het Invesdor-platform en het klassiek kopen van vastgoed?

Anna Hoos: Bij een investering via ons platform wordt er niet zelf een pand gekocht, maar wordt als kapitaalverstrekker deelgenomen aan de financiering van een concreet project, met een vaste rente en een duidelijk gedefinieerde looptijd. Anders dan bij een klassieke vastgoedaankoop hoeven beleggers zich niet bezig te houden met selectie, aankoop, beheer of verhuur; die verantwoordelijkheid ligt volledig bij de projectontwikkelaar. Beleggers participeren in de afgesproken rentebetalingen en kunnen al met relatief kleine bedragen in vastgoed investeren.

Welke voordelen heeft deze vorm van vastgoedinvestering ten opzichte van directe aankoop?

Christopher Müller:  Bij de directe aankoop van vastgoed wordt kapitaal geconcentreerd in één object en horen daar alle verplichtingen bij: van bijkomende kosten en onderhoud tot verhuur. Bij een investering via Invesdor nemen beleggers daarentegen alleen deel aan de financieringsfase van een project: zij treden op als kapitaalverstrekker, terwijl planning, bouw en exploitatie volledig bij de projectontwikkelaar liggen. Daardoor kunnen kleinere bedragen worden gespreid over meerdere vastgoedprojecten, zonder betrokkenheid bij het operationele beheer. Of dat een voordeel is, hangt altijd af van persoonlijke doelen, risicobereidheid en de voorkeur voor direct eigendom. Belangrijk is: crowdinvesting is een ondernemende investering met achtergesteld risico en risico op totaalverlies. Daarmee is het duidelijk risicovoller dan een klassiek spaarproduct, maar daartegenover kunnen hogere rentes staan. 

Hoe gaat Invesdor om met het thema risico?

Anna Hoos: In principe brengt elke investering risico’s met zich mee. Ons doel is om deze risico’s zo transparant mogelijk weer te geven en, waar zinvol en mogelijk, door een passende structuur te beperken. Een belangrijke factor daarbij is de zekerhedenstructuur van een project: bij vastgoedfinancieringen kunnen bijvoorbeeld hypotheekrechten of andere waardevolle zekerheden worden ingebracht, die we bij het betreffende project gedetailleerd toelichten. Daarnaast selecteren we onze projecten op basis van duidelijk gedefinieerde criteria en letten we erop dat het bedrijfsmodel, de financiering en de randvoorwaarden voor beleggers begrijpelijk worden beschreven. Toch blijft gelden: crowdinvesting is een ondernemende investering met achtergesteld risico en risico op totaalverlies; ook een zorgvuldige selectie en zekerheden kunnen risico’s niet uitsluiten. 

Hoe selecteert Invesdor de projecten die op het platform verschijnen?

Vastgoed als belegging: waarom kan dit een zinvolle aanvulling op een portfolio zijn?

Christopher Müller: Vastgoedfinancieringen kunnen een portfolio zinvol aanvullen, omdat er uiteindelijk een tastbare vermogenswaarde achter staat, of dat nu een woongebouw, logistiek vastgoed of een commercieel object is. Dat maakt de belegging voor veel beleggers begrijpelijker en concreter. Via ons platform investeren zij in duidelijk gedefinieerde projectfasen met vaste rente en een overzichtelijke looptijd, meestal in de orde van ongeveer één tot drie jaar. Het gaat daarbij niet om een risicovrije belegging, maar het kan wel een bouwsteen zijn om een portfolio gericht aan te vullen met rendementsgerichte beleggingen met een koppeling aan tastbare activa, zonder direct zelf vastgoed te hoeven kopen.

Waar moeten beleggers vooral op letten?

Stefan Ertl: Belangrijk is dat het project als geheel wordt begrepen. Dus: wat wordt er precies gebouwd of ontwikkeld, en in welke fase bevindt het project zich op dit moment? Daarnaast is een nauwkeurige blik op de projectontwikkelaar nuttig, net als op diens eerdere track record en de transparantie van de financieringsstructuur, bijvoorbeeld looptijd, rente, rangorde en mogelijke zekerheden.
En heel belangrijk: uiteindelijk blijft het altijd een persoonlijke beleggingsbeslissing. Beleggers moeten zich bewust zijn van hoeveel risico zij in hun portfolio willen dragen en alleen bedragen investeren waarvan zij het verlies in het uiterste geval kunnen dragen.